房貸成數不足怎麼辦？貸款沒過算違約嗎？解約條件一次看

依《民法》第249條，定金原則上依雙方約定處理；沒有特別約定時，若因付定金的一方可歸責事由而不能履行，定金可能不得請求返還。反過來說，如果是不可歸責於雙方的原因導致契約不能履行，定金原則上應返還。

1. 買方自身條件造成貸款不足

例如買方明明知道自己有多筆貸款，卻沒有如實告知銀行；或簽約後才發現收入、信用條件不符合原先預期，導致銀行降低核貸金額。

如果契約約定買方必須自行補足貸款差額，而買方無法付款，就可能構成違約。賣方能否解除契約、沒收定金或請求違約金，仍須依契約條款及實際事證判斷。

2. 銀行鑑價低於成交價

如果買方的信用及財力沒有明顯問題，但銀行認定房屋價值低於成交價，造成核貸金額不足，未必就是買方違約。

不過，銀行鑑價不足不等於買方當然可以無條件解約。仍須確認契約是否有約定貸款不足時的處理方式，以及這個原因在契約中被歸類為不可歸責於雙方、可歸責於賣方，或其他約定事項。

3. 賣方房屋或產權問題影響貸款

例如房屋有未揭露的違建、產權瑕疵、抵押權處理問題，或賣方提供的資料與實際狀況不符，導致銀行無法正常核貸。

這類情況就可能涉及賣方是否違反契約義務。買方應保留銀行拒貸或降低成數的書面資料，並檢查契約對賣方責任及解除條件的約定。

提醒： 不要只聽仲介或代書口頭說「貸款不足就可以退」，請直接確認買賣契約的貸款條款，尤其是貸款不足原因、補差額期限、解除權及已付款項返還方式。

四、貸款成數不足能無條件解約嗎？先看契約有沒有這項約定

網路上常有人搜尋「貸款成數不足無條件解約」，但實際上，法律並沒有規定所有房屋買賣只要貸款不足，買方就能無條件解除契約。

能否解約，通常取決於契約約定及貸款不足的原因。尤其成屋買賣與預售屋買賣的契約內容可能不同，不能把別人的解約經驗直接套用在自己的案件。

1. 成屋買賣契約：貸款不足通常要先看第五條約定

內政部公布的成屋買賣定型化契約範本，在貸款處理條款中，將貸款不足分為不同原因，並提供不同處理方式。

可約定買方解除契約並取回已付款項，或由賣方提供其他付款安排：

要注意的是，範本中的部分處理方式是提供雙方勾選或填寫的選項，並不是每一份買賣契約都自動採用同一種安排。簽約時若沒有確認選項，日後就容易為了貸款不足該由誰負責而產生爭議。

2.預售屋買賣：不能直接套用成屋契約

如果購買的是預售屋，內政部的預售屋買賣定型化契約對「貸款不足」有特別規定。

依中央銀行引用內政部定型化契約的說明，如果貸款不足是不可歸責於買賣雙方的原因，差額在預定貸款金額30%以內，買方可依約分期清償；如果不足額超過預定貸款金額30%，則可依規定選擇分期清償或解除契約，且賣方不得收取違約金。（依內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第 18 點）

例如原本預定貸款800萬元，最後只核准600萬元，少貸200萬元：

200萬元 ÷ 800萬元＝25%

因為不足額為原預定貸款金額的25%，並不是超過30%的情況，因此不能只看到「少貸200萬元」就認定可以直接解約。

但如果原本預定貸款800萬元，最後只核准500萬元，少貸300萬元：

300萬元 ÷ 800萬元＝37.5%

如果同時符合「不可歸責於買賣雙方」的條件，才可能依預售屋定型化契約規定主張解除契約。

3.什麼才算「貸款成數不足解約條款」？

一條能實際保護買方的貸款成數不足解約條款，至少應清楚寫出以下內容：

• 貸款金額或成數：以成交總價計算，還是以銀行鑑價金額計算？
• 申貸銀行及次數：是否須向指定銀行申請？一家未過能否再向其他銀行申請？
• 貸款不足的認定方式：以銀行正式核貸通知、核准函或其他書面資料為準？
• 補足差額的期限：買方有幾天可以準備自備款？
• 解除契約的條件：哪些原因可以解除？是否須先完成一定次數的申貸？
• 款項返還方式：已支付的定金、簽約款及其他價款，何時返還？是否扣除費用？

如果你還沒簽約，建議不要只寫「貸款不足雙方另行協議」。這句話沒有明確說明談不攏時該怎麼辦，真正發生問題時，仍可能需要花時間協商甚至訴訟。

五、房貸成數不足怎麼辦？5種常見處理方式

發現銀行核貸金額不如預期，先別急著放棄交易。建議先確認差額有多少、付款期限剩多久，再評估以下做法。每一種方式都有成本，不一定貸款補得起來就代表值得繼續買。

1. 詢問其他銀行，重新評估房屋鑑價

不同銀行對房屋價值、借款人收入及負債狀況的評估可能不同。原本承辦銀行核貸不足，可以再向其他銀行詢問，但要留意申貸時間是否來得及，也要確認其他銀行是否願意承作該物件。

詢問時建議準備買賣契約、房屋地址、成交價格、收入證明、財產資料及目前負債明細。不要只問「這間能貸幾成」，而應請銀行說明預估可貸金額、利率、年限、寬限期及相關費用。

2. 與賣方協商延長付款期限

如果房屋條件沒有問題，只是銀行作業或鑑價需要時間，可以詢問賣方是否願意延長付款期限，讓買方有時間向其他銀行申請。

但延長期限最好以書面補充協議確認，寫明新的付款日期、雙方是否暫停計算遲延責任，以及貸款結果出來後如何處理。只有口頭答應，日後很容易各說各話。

3. 增加自備款，直接補足差額

如果差額在可負擔範圍內，且買方仍有足夠緊急預備金，可以考慮增加自備款。

不過，買房不只有頭期款，還有契稅、印花稅、代書費、仲介服務費、裝潢、搬家及後續管理費等支出。不要把所有存款都投入房屋交易，卻沒有留下生活預備金。

4. 房貸成數不足信貸補缺口可行嗎？

遇到房貸成數不足，有些購屋族會想到：「差的這一成用信貸補可以嗎？」信用貸款屬於無擔保的消費性貸款，與購屋房貸的資金用途及授信規範不同。

若購屋時房貸成數不足，透過信貸、定存質借或其他名目增加資金，可能涉及規避房貸管制的問題。若經金融機構查核發現資金用途不符規定，可能面臨提前清償等風險。

5. 確認契約條件後，依法協議解除

若銀行已正式核貸，但金額與契約約定差距過大，買方又無法補足，可以先確認契約是否有貸款不足解除條款。

如果契約約定符合特定條件即可解除，應依約通知對方，並保留銀行核貸文件、往來訊息及通知紀錄。若契約沒有明確約定，則應先與賣方協商，不要自行認定可以退約。

依《民法》第258條，解除權原則上應以意思表示向對方行使；契約解除後，雙方返還已受領給付，則可參考同法第259條。也就是說，不是把鑰匙或契約交回去就算完成解約，通知方式與款項返還都應留下紀錄。

六、房貸成數不足常見問題 FAQ

Q1：房貸成數不足，可以直接無條件解約嗎？

不一定。台灣法律沒有規定只要銀行核貸金額低於預期，買方就能一律無條件解約。應先檢查買賣契約是否有貸款不足解除條款，再確認貸款不足的原因及是否符合約定。若契約明確約定達到某項條件即可解除，買方才有較明確的契約依據。

Q2：銀行只願意貸七成，但我原本預期八成，可以要求退還定金嗎？

要看契約怎麼寫。如果契約約定貸款未達一定金額，買方可以解除契約，而且貸款不足並非可歸責於買方，便可依約主張退款。若契約要求買方自行補足差額，或貸款不足是因買方信用、收入及負債問題造成，就不一定能取回定金。

Q3：房貸成數不足，可以用信用貸款補足嗎？

遇到房貸成數不足，有些購屋族會想到用信用貸款補足差額。央行已規範，若以其他名目增加貸款，且資金實際流向受限制的購屋交易，仍須受到相關貸款成數規定約束。若違反申貸用途或相關規範，也可能產生契約上的違約責任。

Q4：銀行拒絕房貸，是不是就代表買方違約？

不是。銀行拒貸只是貸款結果，並不能直接判定買方違約。仍須確認拒貸原因、買方是否依約申請貸款、契約有沒有約定貸款未通過的處理方式，以及買方是否有能力或義務補足價款。

Q5：貸款成數不足，賣方可以沒收全部已付款項嗎？

不能只憑賣方單方面說法就認定可以沒收。定金、簽約款及其他價款的法律性質可能不同，應依契約約定及民法規定分別判斷。若雙方對退款或違約金有爭議，應先保存付款證明及貸款資料，再尋求法律協助。

遇到房貸成數不足，最重要的不是急著找另一筆貸款把缺口補起來，而是先確認「為什麼少貸」。如果是房屋鑑價低，可以比較不同銀行；如果是收入或負債問題，就要重新檢查每月還款能力；如果牽涉買賣契約，則要先確認貸款不足解約條款，這樣才能保護自己的權益。。

房貸成數不足，先算清楚缺口再決定下一步

如果你已經遇到銀行核貸金額低於預期，不妨先把「房屋成交價、銀行鑑價、核准貸款、自備款、其他負債與每月收入」整理起來，再評估是否需要比較其他銀行或重新安排資金。

免責聲明：本文內容僅供參考，各家銀行的實際授信審核標準、保險商品條款與利率優惠條件仍須以各金融機構及保險公司最新公告為準。若涉及買賣契約解除、定金返還或違約責任，仍應以雙方簽訂之契約內容及個案事實為準，必要時可諮詢律師或所在地地政主管機關。

七、本文參考法源與資料出處

• 中央銀行《中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定》：2026年9月18日起，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成調整為7成；第3戶以上、高價住宅等相關限制仍依現行規定辦理。
• 內政部不動產資訊平台《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》：成屋買賣契約的「貸款處理」有針對預定貸款金額不足，區分不可歸責於雙方、可歸責於賣方及可歸責於買方的處理方式。
• 民法第249條：規範定金在契約不能履行時，依責任歸屬及當事人約定處理。
• 民法第250、252條：違約金約定及法院酌減。
• 民法第254、258、259條：契約解除、解除通知及回復原狀。
• 內政部不動產交易糾紛案例：實際存在因貸款未達預定成數而產生解除契約、定金返還爭議的案件，也顯示貸款不足並非當然等於無條件解約。

特別提醒： 內政部不動產資訊平台目前列有2026年4月1日生效的成屋買賣定型化契約應記載事項版本。實際使用時，應以簽約當時有效的公告及契約版本為準，不宜直接拿舊版範本套用。